住宅“公摊面积”要取消？！清华大学教授用一句俗语解读

图片来源：惠州某住宅小区大堂图片来源：北京房山某即将交付新房的电梯间图片来源：中新网图片图片来源：网络图片

“房价跟公摊面积没有太大关系，不是把公摊面积弄下来了，房价就能降下来，这是一个挺天真的想法。”近日，清华大学建筑学院教授尹稚对媒体表达了自己对公摊面积的想法。

(相关资料图)

近年来，因“公摊面积”引发的购房纠纷问题频频出现。“买100平方米得房70平方米”“购买建筑面积111平方米的房子，实际得房面积只有60平方米”“买69平方米公寓有37平方米是公摊”……

大家对“取消公摊面积”的呼声也越来越高！

甚至有一位山西业主直接在社交媒体上发视频称，“电梯走廊比家里宽，能在走廊做的事情绝不在家里做。从娃娃做作业开始……”

不过也有网友直言，“客观上说，公摊面积对购房者其实影响不大”。

由于关于公摊面积的投诉太多，近年来“取消公摊面积”的呼声久居不下，全国政协委员洪洋就曾在去年两会上建议，取消商品房公摊面积。

尽管2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成；但是洪洋指出，目前公摊哪些建筑、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力，建议取消公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房。

取消公摊可行吗？

尽管呼声较高，但“取消公摊”依然任重道远。如何改革完善相关配套制度，解决实施难度较大、周期较长，以及取消公摊面积后，开发商或最大化压缩公共区域以节约成本等难题迫在眉睫。

中银证券认为，取消公摊面积收费是趋势，但仍需要逐步过渡，目前可以先从部分城市开始试点，并合理控制比例，增加透明度。

羊毛出在羊身上

“你要想明白这事儿是‘羊毛出在羊身上’的！” 清华大学建筑学院教授尹稚称，房价按不含公摊面积是一种算法，含上公摊面积是另外一种算法，就像一场数字游戏，“不管怎么算，最后肯定是买家来买单的，它这种数字游戏其实没有太多价值。”

尹稚表示，必要的公摊面积空间没可能压缩，这块面积的大小由一系列刚性技术规范决定，不是你想压就可以压的。他举例，防火通道规定2米，如果留1.5米是违法行为。

制约卖低得房率房子的开发商

易居研究院研究总监严跃进坦言，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。严跃进表示，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。

一位法律人士表示，首先，要解决计价方式问题。在法律层面上，要明确规定对外销售只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售，不得以建筑面积方式对外销售。其次，需要从法律层面明确规定公摊部分、公共部分面积公开透明，并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。

易居研究院研究总监严跃进坦言，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。严跃进表示，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。

一位法律人士表示，首先，要解决计价方式问题。在法律层面上，要明确规定对外销售只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售，不得以建筑面积方式对外销售。其次，需要从法律层面明确规定公摊部分、公共部分面积公开透明，并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。

多省市探索商品房

套内计价方式

事实上，近年中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多省市积极探索商品房套内计价方式。

2002年，重庆市通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据。

2007年，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户。按照规定，以后广州市民买房只需要计算套内面积就可以了，无需再管建筑面积。

2008年，北京市公布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》并明确规定，新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。

2012年，香港政府发布通告，从2013年开始，二手房销售要用“实用面积”来标价；2013年4月，香港政府发布《一手住宅物业销售条例》，新房只能用“实用面积”来标价，实用面积并不包括空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭及庭院的每一项目的面积，即使该些项目构成该物业的一部分的范围。

2019年，住房城乡建设部公示的《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。不过，在此后公示版本的征求意见稿中，已未见上述表述。

2022年，内蒙古住建厅针对内蒙古自治区政协委员王凤华提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》进行回复时也指出：“我厅将取消‘公摊面积’的建议，列为近期亟须修订的立法项目建议上报住房城乡建设部。”

2023年，合肥市召开全市房地产工作专题会议，会议明确十大举措，包括“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点’”为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”等。举措中提到的“要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

此外，近年来也有地方对公摊面积标注进行规范。

2021年，山东省住建厅发布相关通知，要求自2021年6月1日起，签订商品房买卖合时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确（若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定），并约定面积差异处理方式。

综自：中经新纬、上游新闻、正观新闻、华夏时报、澎湃新闻、国是直通车等责编：韩婕

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